La inmobiliaria Mixta Africa, participada por Renta Corporación y que ha dado entrada recientemente a un grupo de inversores privados con el 33% del capital, se prepara para dar el salto a la primera división del sector inmobiliario español y para su estreno en el parqué, según explicó en entrevista su consejera delegada, Eri Nemoto. Para ello, estudia la entrada de nuevos accionistas industriales o financieros con la condición de que “que no busquen la rentabilidad inmediata sino a medio y largo plazo”. También ve con buenos ojos acuerdos con fondos de inversión para la venta de inmuebles. En opinión de Nemoto hacer viviendas de 20.000 euros de calidad media en estos países obteniendo una rentabilidad del 35% no es complicado.

P: Mixta Africa es una sociedad atípica en el mercado, porque hace vivienda social pero al mismo tiempo busca rentabilidad ¿Cómo es posible combinar o casar estos dos objetivos?

R: Mixta Africa es una sociedad anónima y como tal es una empresa que va en busca de la rentabilidad en la que invierte. La vocación social está en la génesis de su nacimiento y en las consecuencias de sus acciones. Pero hay que dejar claro que es una sociedad anónima y que funciona como tal y que por ello tiene todas sus actividades encaminadas a maximizar la rentabilidad de sus acciones. Pero en la génesis hay un componente social importante en el sentido de que cuando el presidente de Renta Corporación, Luis Hernández de Cabanyes, decide que quiere crear una sociedad que haga viviendas en el continente africano, ahí lo que hay es un componente muy social, porque si tu vas buscando puramente la rentabilidad probablemente hay otros mercados en desarrollo aparentemente más fáciles, como Sudamérica o Europa del Este, por el tema cultural e idiomático y por la presencia de operadores españoles desde la banca hasta empresas de servicios. Cuando se decide que sea Africa es porque hay una vocación de ayudar al peor continente del planeta.

P: Pero ¿dónde comienza y donde acaba el fin social y donde el empresarial?

R: Cuando yo tomo las riendas de Mixta África, soy consciente de que es una sociedad anónima y que tienes que maximizar su rentabilidad. Pero la diferencia es que nosotros miramos el corto plazo, pero también el medio y largo plazo. En ese sentido, no somos una empresa agresiva, de ir a buscar el último euro. Es decir, que si tenemos que ceder en cosas para tener consolidado una imagen de marca o tener consolidado relaciones o hacer inversiones y gastos para en el futuro conseguir una mayor rentabilidad, lo podemos hacer y lo hacemos. Por ejemplo, en estos momentos en nuestras obras hay más de 1.000 personas trabajando y para final de año tendremos 3.000 empleos. Es evidente que a un continente pobre o un país pobre lo que le ocurre es que no tiene un capital inicial ni una base de empresarios sólida, no puede generar riqueza en el aspecto industrial, ni en un producto de consumo como la vivienda. Sobre todo en un producto de precio muy alto con una maduración de ciclo de negocio muy larga. Los empresarios de países en países en vías de desarrollo como estos, suelen tener mucho de todo... tienen casa en París o en no sé donde, cuatro fincas, yate.... Viven en otro mundo y no se plantean meterse a hacer inversión en casas populares. Por ello, en Mixta Africa, pensamos que si como consecuencia de nuestras acciones aportemos vivienda a una capa popular de estos países africanos donde hay una demanda sin satisfacer brutal, ya eso en sí mismo es una acción social.

P: Hay otras inmobiliarias españolas, como Fadesa, Urbas, que también se han expandido por Marruecos ante la ralentización del sector que comienza a vivir España. ¿Qué diferencia sus proyectos de los del resto de sus rivales?

R: Lo que estamos haciendo nosotros en Marruecos es vivienda económica para capas populares y casi el 100% de nuestros compradores son marroquíes. En estos momentos el precio de estos inmuebles oscila entre 20.000 y 30.000 euros. Y lo que es más importante aún, que con esos precios económicos damos una calidad al producto. Como consecuencia de nuestra acción de beneficio social aportas viviendas, que es un bien de necesidad básica al mercado y de la que hay una carencia tremenda. Nos planteamos nuestro papel como el que hicieron las multinacionales hace tres décadas en España. No pagamos en negro, cotizamos a la Seguridad Social de todo el mundo rabiosamente, no dejamos que las subcontratas tengan a la personas en estado de precariedad, tenemos servicios de asistencia médica en las obras y damos una atención digna a los empleados. Nuestras obras son diferentes porque cumplen unas exigencias normativas y sobre todo diría que éticas. Y a efectos de calidad, una cosa es que sean viviendas populares y otra cosa es que el agua no salga del grifo cuando te vas a duchar. En las partes que se ven en cenefas, persianas, zona verde, etc damos buena calidad que no es la que se suele aplicar pero en lo que no se ve, en sistemas de suministro de capacidad eléctrica o agua también lo cuidamos al máximo. En nuestra urbanizaciones, ponemos zonas verdes, adoquines (elemento que escasea en estos países), zonas de esparcimiento.

P: ¿Cómo se puede hacer todo esto y encima ganar dinero?

R: Probablemente es un mix de una buena gestión y también de la no búsqueda de un margen de beneficio demasiado alto. Y no creo que el nuestro sea bajo, sino que los promotores en estos países buscan unos márgenes francamente atrevidos, de esos que piensas quien fuera constructor en estos países, con lo cual probablemente en comparación con el competidor marroquí nuestro margen es bajo, pero en términos absolutos es más que correcto.

P: Pero además de viviendas sociales, Mixta Africa también construye complejos de ocio y la inversión como apartamentos de costa y hoteles ¿Cómo se pueden casar ambas líneas de negocio? y ¿no temen que los especuladores vean en estos activos turísticos una oportunidad de sacar mejor tajada en estos países y acaben con el factor social?

R: Nosotros siempre vamos a tener una parte importante para viviendas populares. Pero lo que ocurre es que una vez que hemos empezado a operar tanto en Marruecos como Senegal, estos países tienen el turismo como uno de los ejes de su política de desarrollo económico. Cuando han visto que somos serios, nos han venido a pedir desde todas las instancias administrativas, por decirlo en nuestro lenguaje, desde ayuntamientos, diputaciones, autonomías y gobierno central que hagamos equipamientos turísticos. Nosotros no somos hoteleros pero ante la presión que hemos tenido políticamente, lo que no hemos descartado es hacer promociones de segunda residencia turística. A veces son requerimientos imprescindibles del Gobierno para dejarnos operar, como ha ocurrido en Senegal. Si vemos que esto es rentable los vamos a hacer y no tengo por qué cedérselo ni a Renta Corporación, ni a ninguna otra empresa.

P: Los principales accionistas de la compañía, Renta Corporación y la fundación del mismo nombre, explicaban en el folleto de la OPV su voluntad de diluir su participación en esta compañía progresivamente. ¿Se ha avanzado algo en ese sentido?

R: Si. Hemos hecho a finales de diciembre una ampliación de capital que ha diluido la participación de los accionistas fundacionales hasta el 31% en el caso de Renta Corporación y al 36% en el de la fundación. Paralelamente, se ha materializado la entrada de inversores privados con un 33% del capital.

P: ¿Se trata de accionistas ya que están presente en el capital de Renta Corporación o no tienen relación alguna?

R: No les hemos preguntado si son accionistas de Renta Corporación, de Fadesa o de quien sean. Son minoritarios, ninguno tiene paquetes significativos, algunos de ellos son empresarios que han acompañado otros proyectos del presidente de Renta Corporación, Luis Hernández de Cabanyes. La idea de Renta Corporación es seguir diluyendo su presencia en el accionariado de Mixta Africana hasta mantener un “pequeño paquete” en la empresa. Este proceso no conllevará en ningún caso el abandono del capital de su principal socio, sino que Renta Corporación se quedará en la compañía con una presencia que podría rondar entre el 10% y el 20%.

P: Además de estos inversores, ¿está previsto el desembarco de más accionistas para apoyar su expansión?

R: Mi problema en estos momentos es rechazar potenciales inversores porque “novios” tengo demasiados. Estamos abiertos a según qué inversores que además de dinero nos aporten otras cosas. Pero lo que es “novios” nos salen muchos. El perfil que nos gustaría es que fueran inversores institucionales que entiendan la filosofía de nuestra empresa, que aprecian mucho más el consolidar un presente, pero siempre haciendo inversiones a medio y largo plazo. Sí financieros, sí capital riesgo, pero que sea serio. Nosotros queremos crecer en este sector de inmuebles turísticos y estamos viendo que hay muchos frentes de oportunidades. Igual que hace un año y medio no nos hubiéramos planteado proyectos como hacer un hotel en Marruecos, pero si finalmente hemos decidido hacerlo por sinergias, puede ser mejor tener alguien en el accionariado que opere en ese sector. Busco sinergias, siempre que las conversaciones lleguen a buen puerto. La entrada de aquellos que nos interese se hará siempre por ampliaciones de capital. Este proyecto es para que la compañía crezca, crezca y crezca. No estamos obligados a hablar con ningún novio porque no tengo necesidades financieras ni de que alguien me aporte algo. Pero una empresa que tiene una ambición de crecer no solo por razones financieras sino una más importantes, cuatro ojos siempre ven más que dos, tener personas a una cierta distancia de nosotros mismos en el accionariado te aporta una presión añadida en lo que es información. Particularmente, por eso me interesa tener nuevos accionistas.

P: ¿Tienen previsto otros acuerdos o alianzas con fondos de inversión o inversores institucionales para la venta de inmuebles turísticos o de alquiler?

R: Nos pueden interesar acuerdos con fondos de inversión o inversores institucionales de cara a la venta de activos desarrollados en estos mercados. La gestión de vender 100 viviendas a un inversor es la misma que la de vender una vivienda. En ese sentido es un medio el de vender en bloque es interesante. No lo estábamos haciendo pero hemos empezado a hacerlo por una razón: porque la administración nos ha pedido que igual que faltan viviendas se necesita mucho más un parque de vivienda de alquiler. Estamos hablando con inversores institucionales que quieren paquetes de viviendas. En ese grupo hay de todo: fondos de inversión inmobiliario, fondos cotizados, inversores institucionales, inmobiliarias. Lo que hacemos nosotros es buscarle a la administración gestores de alquiler para que esas viviendas no se queden paradas, para que no solo se cumpla nuestro objetivo de vender sino el objetivo nuestro de que salgan al mercado de alquiler.

P: Dentro de este fulgurante proceso de crecimiento, ¿se plantean salir a bolsa?

Por supuesto, ese es el objetivo final.

P: Además de Marruecos y Senegal, ¿estudian el desembarco en otro países del continente?

R: Estamos continuamente estudiando otros países pero ahora mismo queremos consolidar lo que tenemos y luego abrir países y mercados a un ritmo de dos o tres anuales pero en Africa no en otro continente. Luego podríamos entrar en otras zonas, como América Latina, pero ya no sería con Mixta Africa sino con otra empresa nueva. Tenemos ya varios países analizados pero no le puedo concretar más.

P: ¿Puede adelantarme algunas cifras del plan estratégico de la compañía?

R: En 2008 al final deberíamos estar facturando 300 millones de euros frente a los algo más de 100 millones que debemos ingresar a finales de 2007. En promociones tendremos 6.000 viviendas a final de 2007 y esperamos por tanto triplicar esta cifra en 2008. Esperamos obtener beneficios al término de 2007 aunque no quiero concretar la cifra. La rentabilidad que ofrecemos es más que razonable si no nos saldrían novio, de entre el 25 y el 35%. Si nos llaman es por algo. Tenemos vendidas a día de hoy 1.500 viviendas en Marruecos. Lo que ocurre es que contablemente hasta que no escrituremos no se contabiliza como ingresos y es un negocio con un ciclo de maduración muy largo de 18 a 24 meses.

P: ¿Pueden los inversores españoles comprar adquirir una vivienda social o un apartamento turístico sin que existan barreras legales?