Merlin Properties: Rebaja de recomendación por incertidumbre regulatoria y dudas sobre CoreWeave

Merlin Properties entra en una fase de cautela táctica en los mercados tras la confluencia de dos frentes de incertidumbre en su división de centros de datos: el borrador de la nueva ley de centros de datos en España —que impondría exigentes requisitos de autoabastecimiento renovable— y las dudas sobre la solvencia de CoreWeave, el principal inquilino de sus fases iniciales. Ante este escenario, se asume un escenario conservador que paraliza las nuevas inversiones en la división, rebajando el precio objetivo a 13,60 €/acción y reduciendo la recomendación de Comprar a Neutral.

1. Riesgo Regulatorio: La Ley de Centros de Datos en España

El borrador normativo que prepara el Gobierno español plantea severas restricciones operativas para el desarrollo y puesta en marcha de nuevas infraestructuras digitales:

Exigencia de Renovables (80%): La normativa requeriría que los centros de datos desarrollen capacidad de generación renovable propia equivalente a, al menos, el 80% de su consumo eléctrico, con la exigencia adicional de verificación horaria.
Dificultad de Cumplimiento: La intermitencia inherente y el factor de carga propio de las energías renovables dificultan enormemente el cumplimiento de esta condición, lo que aboca al sector a retrasos estructurales y sobrecostes.
Impacto en el Plan de Inversiones: De aprobarse en sus términos actuales, la ley pondría en entredicho el plan de expansión en data centers de la socimi, obligando a revisar sus métricas de rentabilidad.

2. Tensión Crediticia en CoreWeave (Inquilino Principal)

A la presión regulatoria se suma el deterioro financiero de su mayor cliente en este segmento:

                  PERFIL DE RIESGO DE COREWEAVE Y EXPOSICIÓN
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   Exposición en Centros de Datos:      80% de las Fases I y II (160 MW)
   Rentabilidad Exigida en Bonos (TIR): 14,0% - 15,0%  (Tensión en crédito)
   Ajuste Bursátil de la Acción:        -30,0%  (Dudas sobre deuda y caja)
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   Objetivo Estratégico de Merlin:      Diversificación hacia nuevos inquilinos
                                        en las fases siguientes.
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Repunte de la Rentabilidad Exigida: Los bonos de CoreWeave han sufrido una severa corrección, disparando su rendimiento (TIR) hasta el 14% – 15%, señalizando elevadas dudas sobre su estructura de capital.
Caída de la Cotización: Las acciones de la compañía han cedido un -30% ante el recelo del mercado sobre su endeudamiento y su capacidad de sostener el ritmo de crecimiento previsto.
Concentración de Riesgo: Aunque Merlin Properties proyecta diversificar la base de arrendatarios en fases posteriores, CoreWeave ocupa actualmente el 80% de los 160 MW correspondientes a las Fases I y II.

3. Ajuste de Escenario, Valoración y Recomendación Táctica de Merlin Properties

Para reflejar el aumento en la prima de riesgo y el repunte de las rentabilidades de la deuda soberana, se aplica un modelo de valoración bajo premisas de máxima prudencia:

                  RESTRUCTURACIÓN DE VALORACIÓN Y RECOMENDACIÓN
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   PRECIO OBJETIVO ANTERIOR:             19,60 € / acción
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   NUEVO PRECIO OBJETIVO:                13,60 € / ACCIÓN
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   Escenario Conservador:               Inversiones en "stand-by"; ejecución
                                        exclusiva de proyectos en marcha prealquilados.
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Métrica / Variable	Cifra / Cambio	Diagnóstico Táctico
Recomendación	NEUTRAL (desde Comprar)	Bajada táctica a la espera de visibilidad regulatoria y de inquilinos.
Precio Objetivo	13,60 €	Recorte desde los 19,60 € anteriores por mayores TIRs y prudencia en Capex.
Valoración en Bolsa	Descuento Significativo	Cotiza por debajo de la nueva valoración, pero falta catalizador directo.

Conclusión Táctica: Aunque el castigo bursátil acumulado por Merlin Properties se considera excesivo al cotizar por debajo del precio objetivo revisado de 13,60 €, Bankinter adopta una postura Neutral de forma táctica a la espera de contar con mayor certidumbre sobre la redacción final de la ley de centros de datos en España y la viabilidad financiera de CoreWeave.

Realizado por el Departamento de Análisis Bankinter

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