Una cuestión bastante controvertida en los alquileres de viviendas es quién ha de pagar las reparaciones que sean necesarias en la vivienda, el arrendador o el arrendatario. Ese es el propósito de este artículo, esclarecer este tema.
La regla general es la que se contiene en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) donde se establece que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios sin elevar la renta para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Por tanto, el propietario, el arrendador, estaría obligado a lo siguiente:
- Arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
- Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.
- Mantenimiento y resolución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.
- Sustitución y reparación del termo.
- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores.
- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (incluso las plagas podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos, sin descartar al Ayuntamiento).
Arrendatario: obligaciones de las que hacerse cargo:
En lo referente al inquilino, el arrendatario, tiene la obligación de avisar al arrendador acerca de la necesidad de reparaciones, permitiendo que éste pueda comprobarlo. Pero también tiene una serie de obligaciones de las que hacerse cargo:
- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas (el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales).
- Los desperfecto derivado del mal uso de la vivienda.
- Rotura de persianas, lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros.
- Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda (la jurisprudencia establece que una reparación se considera pequeña cuando su coste sea inferior a 150 euros, aunque las partes pueden llegar a otros acuerdos si quieren).
- Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos a la vez).
El arrendatario puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir después el importe al propietario, pero debe comunicárselo de forma previa.
Si el dueño ha de realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, pero si ésta le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de veinte días, la renta deberá disminuir en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.
