Merlin Properties ofrece un potencial de revalorización de +10% con respecto a nuestro precio objetivo, que revisamos al alza hasta 10,3€/acción. Además, la rentabilidad por dividendo superará el 5% en 2024e. Incrementamos estimaciones ante la mejora de perspectivas, asumiendo ocupaciones estables e incrementos de rentas próximos al 3%. Por otra parte, presenta un endeudamiento inferior a la media del sector, con un LTV del 34%. El principal riesgo son las valoraciones de activos, que seguirán cayendo, aunque está ya más que descontado, al cotizar con -40% de descuento sobre NAV (15,49€/acción). Mantenemos recomendación de Comprar.
Ocupaciones y rentas sorprenden positivamente.
A pesar del auge del teletrabajo y del comercio electrónico, los activos de Merlin Properties mantienen elevados niveles de ocupación, del 92% en oficinas y del 97% en centros comerciales, con incrementos de rentas en las renovaciones del +2% y +11% respectivamente en 9M 2023. Por otra parte, los activos logísticos se comportan en línea con lo esperado, con niveles de plena ocupación (99%) y rentas +5% a/a.
Mejoran las perspectivas del sectorinmobiliario de cara a 2024.
Estimamos un 2024 favorable para el sector inmobiliario, marcado por: (i) Crecimiento económico moderado y con fuerte mercado laboral. Esto debería contribuir a mantener la demanda; (ii) Inflación todavía elevada (>2%), que permitirá incrementar rentas; y (iii) Posibles rebajas de tipos de interés tanto en EE.UU. como en Europa, que llevará a una menor presión por el lado de los costes de financiación y mayor atractivo inversor en comparación con activos libres de riesgo.
Revisamos al alza estimaciones y precio objetivo.
Estimamos niveles de ocupación estables con incrementos de rentas en línea con la inflación, lo que debería dar lugar a un crecimiento comparable de ingresos próximo al +3% tanto en 2024 como en 2025. Si a esto le unimos la entrada en explotación de nuevos activos, sobre todo centros de datos, el BPA ajustado (excluyendo revalorizaciones de activos) debería incrementarse +10% y +8% respectivamente. Revisamos al alza el precio objetivo +12% hasta 10,3€/acción (vs 9,2€/acción ant.).
Apalancamiento significativamente inferior al resto del sector.
La ventaja de Merlin Properties sobre el resto del sector es su apalancamiento, significativamente más moderado. Tiene actualmente un LTV del 34% vs c.40% de media del sector. Además, el vencimiento medio de deuda es superior a 5 años con el 94% a tipo fijo (2,4%). Por ello, el impacto de la subida de tipos será más moderado en el corto/medio plazo.
Reiteramos recomendación de Comprar.
Ofrece potencial de revalorización del +10% y rentabilidad por dividendo del 5,1% 2024e, que consideramos sostenible en el tiempo.
Por Departamento de Análisis Bankinter
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