Pese a su bajón bursátil en la segunda mitad del 2025, Colonial (COL:MC) encadena una serie de hitos que redefinen su perfil como socimi: ha culminado la integración de SFL, ha disparado el beneficio apoyado en la revalorización de activos y ha acelerado una estrategia claramente paneuropea, con foco en campus de innovación y posible desembarco en Alemania.
El 1 de octubre quedó formalizada la fusión transfronteriza por la que Colonial absorbe en bloque su filial francesa Société Foncière Lyonnaise, inscripción que supone la creación de la marca Colonial SFL y la exclusión de las acciones de SFL de Euronext. Esta operación consolida una única plataforma inmobiliaria con presencia integrada en París, Madrid y Barcelona, abriendo una “nueva etapa de crecimiento”, en palabras de la propia compañía.
La culminación de la fusión no es solo un movimiento societario, sino un giro estratégico: Colonial articula ahora su relato como plataforma paneuropea de oficinas prime, con una base de activos valorada en torno a 11.860 millones y una gestión unificada de producto y clientes en los tres mercados clave. La dirección subraya que esta simplificación estructura y de marca busca ganar escala, mejorar el acceso a financiación y reforzar el posicionamiento frente a otros grandes REIT europeos.
Resultados de Colonial
En los nueve primeros meses de 2025, Colonial SFL ha registrado un beneficio neto de 294 millones de euros, lo que supone un incremento del 88% frente al mismo periodo del año anterior. La cifra se apoya en plusvalías por revalorización de la cartera, en torno a 118 millones, derivadas de la recuperación del valor de las oficinas prime tras los años más duros post‑Covid.
Más allá del efecto contable, el negocio recurrente muestra crecimientos modestos pero sólidos: los ingresos por rentas se sitúan alrededor de 296 millones, con un aumento cercano al 5% en términos comparables y un beneficio neto recurrente de 156 millones, un 6% más.
La ocupación de la cartera ronda el 91% y la compañía destaca la capacidad de subir rentas por encima de la inflación en sus ubicaciones core, consolidando el tirón de oficinas de máxima calidad en París, Madrid y Barcelona.
En el capítulo operativo, Colonial ha firmado en los nueve primeros meses unos 125.700 metros cuadrados de nuevos contratos de alquiler, que representan rentas anuales por 54 millones, un 26% más que en el mismo periodo de 2024. De estas nuevas rentas, unos 16 millones proceden de Barcelona, 18 millones de Madrid y 20 millones del mercado parisino, lo que refleja un crecimiento equilibrado entre los tres polos de actividad.
La socimi señala como vectores de crecimiento su cartera prime y un pipeline de proyectos capaz de generar alrededor de 100 millones de euros de rentas adicionales una vez entregados, apoyado en programas de rehabilitación y reposicionamiento de edificios.
Estrategia paneuropea y entrada en nuevos mercados
En paralelo a la integración de SFL, los principales ejecutivos de Colonial han dejado claro que el grupo quiere dejar de ser percibido sólo como un jugador ibérico‑francés para convertirse en una inmobiliaria europea, con Alemania como siguiente objetivo natural.
La compañía estudia operaciones conjuntas con socios como Generali para desembarcar en el mercado alemán, utilizando estructuras en las que Colonial aporte gestión y coinversión, mientras terceros capitalizan parte del esfuerzo financiero.
Este nuevo modelo, más intensivo en alianzas que en compras al 100%, se complementa con la expansión en campus de innovación y ciencia mediante la inversión de unos 200 millones en Deeplabs/SID, plataforma que aspira a construir una cartera de hasta 2.400 millones en inmuebles orientados a empresas tecnológicas y científicas.
El mensaje al mercado es que Colonial quiere diversificar riesgos, ganar fee‑business de gestión y posicionarse en segmentos con fuerte demanda estructural, sin renunciar a su ADN de oficinas prime.
Reacción del mercado bursátil de Colonial
Parte del mercado cuestiona la calidad del beneficio —muy apoyado en revalorizaciones— y mantiene el foco en la capacidad de seguir elevando rentas y ocupación en un contexto de tipos estables y normalización del teletrabajo.
Para el inversor de Colonial, los próximos trimestres estarán marcados por tres ejes: la ejecución del pipeline de proyectos y su traslación efectiva a rentas, la concreción de operaciones en nuevos mercados como Alemania y la disciplina financiera tras haber incrementado la deuda en unos 400 millones para financiar proyectos de generación de valor.
En el acumulado del 2025, Colonial cotiza en niveles idénticos al inicio del ejercicio en los 5,22 euros. El valor alcanzó máximos anuales, un 15% por encima de la cota actual, a principios de verano.
A nivel técnico, el RSI para 14 periodos de Colonial se sitúa en zona neutral, rozando los 50 puntos. Por su parte, las medias móviles exponenciales a 50 y a 100 días se sitúan por encima de la cotización actual.
Análisis realizado por los analistas de XTB
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