Los REITs ganan con la bajada de tipos. ¿Cómo aprovecharlo con acciones y ETF?

Qué son REITs (en España SOCIMIs)

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son entidades que poseen y operan bienes inmuebles que generan ingresos. Funcionan de manera similar a un fondo de inversión, pero en lugar de invertir en acciones o bonos, se enfocan en activos inmobiliarios. Adoptan la forma de sociedades anónimas, cotizan en bolsa y tienen como objetivo principal generar rentas y beneficios para sus accionistas. Además, permiten a los inversores adquirir participaciones en grandes propiedades inmobiliarias de forma sencilla.

En realidad, los REITs son compañías inmobiliarias, pero a diferencia de los promotores y otros inversores inmobiliarios, no tienen como objetivo construir y vender inmuebles, sino gestionar y alquilar espacios inmobiliarios. La mayoría de los REITs se dedican al alquiler de espacios comerciales, como oficinas, centros comerciales, hoteles y aparcamientos. También hay REITs que invierten en viviendas de alquiler, carreteras y puentes.

Por qué puede ser un buen momento para las acciones de REITs

El mercado descuenta que la Reserva Federal bajará en 25 puntos básicos los tipos de interés en su próxima reunión del 17 de septiembre.

Incluso en Wall Street algunos institucionales van más allá y creen que la rebaja podría ser de 50 puntos básicos, o que si fuese de 25 puntos en diciembre podría haber otra rebaja por el mismo importe, todo ello debido al debilitamiento del mercado laboral estadounidense en general atendiendo a las últimas referencias macro.

Una rebaja de tipos de interés es favorable para los REITs por una serie de razones:

• Menores costes de financiación. Los REITs suelen estar muy apalancados (usan bastante deuda para comprar y mantener inmuebles). Si los tipos bajan, refinanciar su deuda es más barato y de esta forma reducen gastos financieros, lo que se traduce en un aumento del beneficio neto.
• Mayor atractivo frente a los bonos. Los REITs pagan dividendos, pero cuando los tipos suben, los bonos del Tesoro ofrecen rendimientos más altos con menor riesgo, lo que resta atractivo a los REITs. En cambio, cuando la Fed baja tipos caen los rendimientos de los bonos y los inversores vuelven a acudir a los REITs para invertir.
• Revalorización de activos inmobiliarios. Rebajas de tipos de interés tiende a elevar el valor neto de los activos (NAV) y, por tanto, el precio de las acciones de los REITs.
• Demanda y crecimiento económico. Bajadas de tipos estimula la economía y aumenta el consumo y la inversión, así como el interés por oficinas, centros comerciales, viviendas, etc y esto se traduce en ocupación más alta y posibilidad de subir rentas.

Cómo invertir en REITs

Su ventaja es que permiten a cualquier persona invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar una propiedad directamente. Existen varias formas de invertir en este sector. Una es comprar acciones del REIT en bolsa. Por ejemplo, en España, que se llaman SOCIMI, cotizan en el Mercado Continuo y en el BME Growth. Otra forma es mediante fondos indexados y ETFs especializados.

Mediante ETFs

Existe una amplia oferta, pero me voy a centrar en uno:

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (ISIN IE00B1FZS350 | Ticker IQQ6)

 

Este fondo cotizado replica el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend, índice formado por empresas inmobiliarias cotizadas de países desarrollados de todo el mundo, excepto Grecia y que tiene una rentabilidad por dividendo prevista a un año del 2 % o superior.

La ratio de gastos totales (TER) del ETF es del 0,59%. Es el ETF más barato y más grande que sigue a este ín dice y la réplica es física de muestreo, es decir, no compra todas las acciones del índice, sino aquellas más representativas y que tienen mayor peso. Los dividendos del ETF se distribuyen a los inversores de forma trimestral.

Es un ETF grande que gestiona 874 millones de euros, se lanzó el 20 de octubre de 2006 y está domiciliado en Irlanda. En cuanto a su rentabilidad, desde su creación es del 95,25% y los últimos 5 años del 25,49%.

Sus principales posiciones son:

• Welltower 5,91%
• Prologis 5,72%
• Equinix 4,56%
• Digital Realty Trust 3,45%
• Simon Property Group 3,05%
• Realty Income 3,02%
• Public Storage 2,72%
• VICI Properties 2,02%
• Extra Space Storage 1,82%
• Iron Mountain 1,77%

Por países:

• Estados Unidos 64,55%
• Japón 7,58%
• Reino Unido 3,96%
• Australia 3,73%
• Singapur 3,07%
• Hong Kong 2,61%
• Alemania 2,04%
• Canadá 1,92%
• Francia 1,83%
• Suiza 1,53%
• Bélgica 1,03%
• Otros 6,15%

Mediante acciones

A modo de ejemplo, algunas REITS cuyas acciones salen beneficiadas con las rebajas de tipos de interés por parte de la Reserva Federal son:

– Prologis: líder en logística, con una estructura de deuda a largo plazo que le permite aprovechar la financiación más barata a lo largo de 2026.

– Equity Residential: especializada en residencias multifamiliares urbanas. La rebaja permitiría reducir sus costes de capital y refinanciar vencimientos por unos 760 millones de dólares en 2025 a tipos más bajos.

– VICI Properties: se espera que se beneficie de menores costes de endeudamiento, lo que podría impulsar su dividendo y apreciación de valor.

– Realty Income: con pagos mensuales de dividendos constantes (661 meses consecutivos), la rebaja de tipos potenciaría su atractivo respecto a los bonos del Tesoro y facilitaría adquisiciones.

– National Retail Properties: ofrece alta rentabilidad y una estrategia conservadora que podría atraer flujo ante tipos más bajos.

Vamos a ver una de ellas…

Equity Residential (EQR)

Es un REIT enfocado en la inversión, desarrollo y gestión de propiedades residenciales, principalmente apartamentos urbanos y suburbanos en Estados Unidos. Se fundó en 1969 por el inversor Sam Zell y tiene su sede en Chicago. Es el sexto mayor propietario de apartamentos en Estados Unidos. Posee o invierte (datos de finales de 2024) en aproximadamente 311 propiedades, sumando alrededor de 84.000 unidades de apartamentos distribuidas en ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Washington, Seattle, Denver, Atlanta, Dallas, etc.

Reparte dividendo cada trimestre de 0,6925 dólares por acción. La rentabilidad por dividendo es del 4,16% y se mantiene constante en el tiempo.

El 4 de noviembre publicará sus cuentas del trimestre. En el anterior informe batió las previsiones de BPA o beneficio por acción en un 51,5%.

A favor presenta lo siguiente:

• Flujo de ingresos estable y dividendos consistentes. Mantiene una historia sólida de dividendos, con 33 años consecutivos de pagos y un aumento del 2,6 % en 2025.
• Expansión estratégica en mercados emergentes. EQR planea aumentar su exposición en mercados de expansión del 10 % hasta entre 20-25 % en los próximos 18–24 meses.
• Sólida posición financiera. EQR cuenta con unos 2.000 millones de dólares en liquidez disponibles a principios de 2025, lo que le permite aprovechar oportunidades de inversión.
• Innovación operativa mediante la implementación de tecnología avanzada, que han reducido tiempos en más del 50% y mejorado la gestión de fraudes.
• Rebaja de tipos de interés le permitirá refinanciar con condiciones más favorable su deuda.
• Si busca un REIT residencial con flujo de ingresos estable, historial de dividendos, capacidad para expandirse estratégicamente y con sólida liquidez, Equity Residential puede ser una opción interesante a medio-largo plazo.

El consenso del mercado le otorga un precio objetivo promedio en torno a los 74,58 dólares.

Ismael De La Cruz/Investing.com

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