Merlin Properties (MRL:MC) culmina un final de año marcado por el fuerte incremento de los beneficios y los movimientos selectivos en cartera que refuerzan su posicionamiento como socimi diversificada. El flujo de noticias consolida la narrativa de una compañía con buen tono operativo, disciplina financiera y capacidad de seguir retribuyendo al accionista gracias a sus flujos estables.
Merlin sorprendió con su beneficio neto contable en los 9 primeros meses del año, obteniendo 583 millones de euros, lo que supone un incremento cercano al 160% frente al mismo periodo del año anterior. Los ingresos por rentas avanzaron alrededor de un 7‑8%, hasta los 413 millones, apoyados en la mejora de ocupación y en el crecimiento like‑for‑like de las distintas líneas de negocio (oficinas, logística, centros comerciales y ‘data centers’).
El FFO (beneficio operativo) asciende a unos 245 millones hasta el mes de septiembre, con un crecimiento cercano al 6‑7% interanual, reflejando la fortaleza del negocio recurrente. La ocupación global alcanza el 95,5%, con máximos históricos en oficinas (en torno al 94,2%) y centros comerciales (cerca del 97,6%).
En centros comerciales, las rentas comparables crecen alrededor del 3,5%, con ventas de los operadores al alza (en torno al 5,8%) y afluencias superiores al mercado, mientras la tasa de esfuerzo cae hasta mínimos históricos cercanos al 11%.
En logística, las renovaciones de contratos registran incrementos de rentas de alrededor del 5,7% y crecimiento like‑for‑like positivo pese al impacto de la salida de un inquilino relevante (GXO) en el Corredor del Henares, compensado por entregas de naves a Mercedes Benz en Vitoria Júndiz I y a Total en Cabanillas Park II.
Rotación de activos
En octubre se completó la ampliación de Marineda City, uno de los activos icónicos de la cartera, con aproximadamente un 93% de la superficie ya firmada y otro 3% en negociación avanzada, lo que da visibilidad al crecimiento de rentas futuras.
La actividad desinversora se ha centrado en activos no estratégicos, con ventas por unos 68,6 millones de euros a primas de doble dígito sobre tasación, a las que se añaden acuerdos firmados por unos 65,6 millones a ejecutar en diciembre de 2025 y unos 49 millones adicionales que se materializarán en 2026.
A finales de noviembre Merlin anunció la salida del capital de la SOCIMI Silicius, mediante un acuerdo por el que la compañía se hace con un paquete de activos de lujo —incluyendo un edificio residencial en Madrid y un hotel en Menorca— valorados en torno a 67 millones a cambio del 17,9% que controlaba en Silicius.
Estas operaciones refuerzan la estrategia de rotación de participaciones financieras hacia activos ‘core’ y de mayor calidad, al tiempo que la cotizada mantiene un perfil de gran plataforma diversificada en oficinas, logística, retail y centros de datos, integrada en índices como el Ibex 35 y el Euro STOXX 600.
Rating de Merlin y visión técnica de la acción
Merlin se revaloriza un 20% en bolsa durante 2025 (con un mínimo anual de 8,6 y un máximo de 13,8 euros). Las agencias de rating S&P y Moody’s han reafirmado en 2025 la calificación crediticia de Merlin en BBB+ y Baa1 con perspectiva estable, subrayando el perfil de riesgo moderado, el LTV contenido (en el entorno del 28‑29%) y la ausencia de grandes vencimientos de deuda hasta finales de 2026.
La próxima resistencia a atacar por la socimi se encuentra en el umbral de 13,2-13,3 euros por título, con el siguiente nivel apareciendo en los 13,8 euros, máximos del año, a un 12,6% de distancia del precio actual. Por el lado contrario, el primer soporte relevante que deben defender los compradores se encuentra en los 10,9 euros por acción, marcado con un triple techo en el rally alcista de principios de año.
Por debajo de esa cota, aparece otro soporte relevante en los 9,7 euros. Al mismo tiempo, como se puede ver en la gráfica, Merlin termina el año por debajo de su media móvil exponencial de 50 sesiones (línea amarilla) y relativamente cerca de zona de sobreventa (RSI de 43,9 puntos).
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